Ograniczenie w uldze mieszkaniowej nadchodzi?

Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt nowelizacji ustaw o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o podatku dochodowym od osób prawnych, który to pierwotnie miał wejść w życie 1 stycznia 2026 r. W ramach planowanych regulacji przewidziane zostały istotne zmiany dotyczące tzw. ulgi mieszkaniowej – preferencji podatkowej polegającej na zwolnieniu z PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na wydatki mieszkaniowe. Głównym celem proponowanych zmian jest powrót do pierwotnych założeń tej ulgi, tj. wsparcia realnych potrzeb mieszkaniowych podatnika i wyeliminowanie możliwości jej wykorzystywania w celach inwestycyjnych.  

Ulga mieszkaniowa 

Podatnicy, którzy w 2025 roku sprzedali mieszkanie lub dom, mają czas do 30 kwietnia 2026 roku na złożenie zeznania PIT-39 i zadeklarowanie chęci skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe. To jedno z najważniejszych zwolnień podatkowych w polskim systemie – pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na realizację celów mieszkaniowych. Zgodnie z przepisami, wydatki te muszą być poniesione w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży. Dla osób, które sprzedały mieszkanie w 2025 roku, termin ten upływa 31 grudnia 2028 roku.. 

Najważniejszym założeniem projektu jest zaś to, że prawo do ulgi mieszkaniowej mają mieć wyłącznie podatnicy, którzy w momencie ponoszenia wydatku na własny cel mieszkaniowy nie są właścicielami ani współwłaścicielami innej nieruchomości mieszkalnej lub prawa o charakterze mieszkalnym, w szczególności, gdy mają co najmniej 50 % udziału w takiej nieruchomości. To zmiana dotycząca ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W konsekwencji osoby posiadające więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną tracą zasadniczo możliwość skorzystania z ulgi, co oznacza, że osoby wykorzystujące ją dziś jako instrument inwestycyjny (np. zakup mieszkania, potem sprzedaż i ponowny zakup) mogą być objęte nowymi ograniczeniami. 

Wyjątkami od tego ograniczenia są między innymi nieruchomości nabyte w drodze spadku oraz jedna nieruchomość wchodząca do majątku wspólnego małżonków – wówczas nie liczona jest jako „inna nieruchomość” wyłączająca prawo do ulgi. Ponadto możliwość skorzystania z ulgi będzie mogła wystąpić, jeśli podatnik przeniesie własność innej nieruchomości na osoby z I grupy podatkowej (rodzice, dzieci, wnuki, małżonek) lub na rzecz Skarbu Państwa albo gminy. 

Projekt przewiduje również zmianę treści kluczowego pojęcia – dotychczas używane określenie „na cele mieszkaniowe” zostanie zastąpione „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika”. W uzasadnieniu Ministerstwa Finansów wskazano, że dotychczasowe wykładnie pozwalały podatnikom korzystać z ulgi także w przypadku posiadania kilku mieszkań lub traktowania ulgi jako instrumentu optymalizacyjnego. W praktyce oznacza to, że wydatek musi być skierowany na nabycie nieruchomości mieszkalnej, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub praw mających charakter mieszkalny, przy jednoczesnym spełnieniu warunku posiadania tylko jednej nieruchomości w chwili ponoszenia wydatku. 

Kiedy wejdą zmiany i co to oznacza w praktyce? 

Zmiany te pierwotnie miały zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. i miały dotyczyć nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2025 r. Wspomnienia jednak wymaga, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego zmiany w podatkach rozliczanych rocznie, muszą zostać ogłoszone w Dzienniku Ustaw najpóźniej do 30 listopada poprzedzającego rok ich obowiązywania. Tymczasem projekt nowelizacji o numerze UD116, mimo zapowiedzi Ministerstwa Finansów, nie został jeszcze przekazany do Sejmu, a więc nie rozpoczął się nawet właściwy etap prac legislacyjnych. Pozostały czas jest zbyt krótki, by ustawa przeszła pełną ścieżkę sejmową, senacką i została podpisana przez Prezydenta, dlatego nowelizacja nie ma szans na wejście w życie od początku 2026 r.

W związku z tym obecnie trudno przewidzieć, kiedy i w jakim kształcie nowe regulacje mogłyby obowiązywać. Dopóki projekt nie zostanie uchwalony i podpisany przez Prezydenta, obowiązują obecne przepisy ulgi mieszkaniowej. W praktyce warto zatem monitorować losy projektu UD116 – jego ostateczny kształt może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych.

Sprawdź zapowiedzi zmian na 2026 r. https://ikidp.pl/category/blog/zmiany-2026   

Autor

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny