Sprzedaż działki przez małżonków – co na to fiskus?

Sprzedaż działki przez małżonków może wydawać się z pozoru prostą czynnością cywilnoprawną, jednak w praktyce budzi wiele wątpliwości – zwłaszcza w kontekście skutków podatkowych. Odpowiedź fiskusa zależy od szeregu okoliczności, takich jak stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zdefiniowane w Kodeksie rodzinno – opiekuńczym, cel jej wykorzystania, aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami skutkująca albo incydentalnymi transakcjami albo zorganizowaną formą mającą znamiona działalności gospodarczej. W niektórych przypadkach fiskus może uznać, że doszło do sprzedaży prywatnej, w innych zaś – że działka została zbyta w ramach działalności gospodarczej, co skutkuje zupełnie odmiennym podejściem podatkowym. Jak to zatem wygląda w praktyce? 

Sprzedaż działki przez małżonków – stan faktyczny sprawy 

  Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 maja 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.286.2025.2.PRM rozstrzygał w sprawie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działce. Wnioskodawczyni i jej mąż byli właścicielami nieruchomości gruntowej o powierzchni ponad 2 hektarów, nabytej w 1997 roku w drodze darowizny. Działka ta została później podzielona na trzy mniejsze działki: nr 2, 3 i 4. W maju 2024 roku sprzedali oni: 

• działkę nr 2 – na rzecz spółki kapitałowej (transakcja została opodatkowana VAT-em w wysokości 23%); 

• udział 1/2 w działce nr 3 – będącej przedmiotem niniejszego wniosku, na rzecz osoby fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej. 

Działka nr 3 pełniła funkcję drogi dojazdowej do sąsiednich działek. Kupujący sam zaproponował zakup udziału w działce nr 3, aby zapewnić sobie dostęp do swojej działki, która nie miała dostępu do drogi publicznej. 

W odniesieniu do tej działki małżonkowie nie podejmowali żadnych działań mających na celu zwiększenie jej atrakcyjności inwestycyjnej – nie występowali o warunki zabudowy, nie uzbrajali działki, nie prowadzili marketingu. Co więcej – działka była wykorzystywana do celów własnych (uprawy na potrzeby gospodarstwa domowego), a sprzedaż udziału miała charakter jednostkowy i incydentalny. Z tego powodu wnioskodawcy uznali, że sprzedaż udziału w tej ostatniej nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż nie podejmowali działań przekraczających czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.  Pomimo wcześniejszego uzyskania interpretacji, że sprzedaż innej działki podlegała VAT ze względu na działania o charakterze skutkującym uznaniem, iż mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, uznali, że w nowej sytuacji brak jest przesłanek do uznania ich za podatników VAT. Z uwagi na to, wnioskodawcy zadali organowi pytanie – czy zbycie przez Wnioskodawczynię i Jej męża udziału w działce nr 3 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? 

Co na to fiskus? 

Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawców i potwierdził, że sprzedaż udziału w działce nr 3 nie podlega opodatkowaniu VAT. W uzasadnieniu przywołano zarówno krajowe przepisy, jak i orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Organ wskazał, że: 

• Opodatkowaniu VAT podlega dostawa towarów dokonywana przez podatnika działającego w takim charakterze. 

• Osoba fizyczna dokonująca okazjonalnej sprzedaży majątku osobistego, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT w odniesieniu do tej czynności. 

• Aktywność wnioskodawców nie wykraczała poza zwykłe wykonywanie prawa własności. 

• Nie doszło do żadnego ciągu działań przypominających działalność profesjonalnego dewelopera czy handlowca (np. uzbrojenie, ogłoszenia, występowanie o decyzje o warunkach zabudowy, ustanowienie pełnomocnika itp.). 

Wobec tego, fakt wcześniejszej sprzedaży działki nr 2 z VAT nie przesądza automatycznie, że każda kolejna sprzedaż będzie traktowana tak samo. W przypadku działki nr 3 nie było żadnych działań wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Znaczenie interpretacji dla podatników 

Omawiana interpretacja pokazuje, jak ważne jest indywidualne podejście do każdej transakcji sprzedaży nieruchomości. Nawet jeśli ktoś wcześniej działał jako podatnik VAT przy sprzedaży gruntu, nie oznacza to, że każda kolejna sprzedaż automatycznie będzie podlegać opodatkowaniu. Kluczowe jest określenie m.in. czy dana transakcja miała charakter incydentalny czy zorganizowany; czy były podejmowane aktywne działania w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub jej sprzedaży; a także jaki był sposób wykorzystywania nieruchomości (prywatny czy gospodarczy). 

Interpretacja daje też praktyczne wskazówki dla osób fizycznych posiadających większe nieruchomości gruntowe – warto dokumentować cel i sposób wykorzystania działek (np. na potrzeby gospodarstwa domowego), a przy ewentualnej sprzedaży zadbać o to, aby nie podejmować działań, które mogłyby sugerować zawodowy obrót nieruchomościami. Także odpowiednie przygotowanie się do sprzedaży działki pozwala uniknąć sporów z urzędem skarbowym i nieprzyjemnych konsekwencji podatkowych. W tym zakresie skonsultowanie swojej sprawy z doradcą podatkowym może okazać się konieczne i pomóc w uniknięciu negatywnych konsekwencji finansowych. 

 Bądź na bieżąco z najważniejszymi zmianami podatkowymi, dołącz do Instytutu https://ikidp.pl/rejestracja/  

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny