Sprzedaż nieruchomości – czy fundacja rodzinna skorzysta ze zwolnienia z podatku?

Fundacja rodzinna jako nowy instrument zarządzania majątkiem w polskim porządku prawnym daje wiele możliwości związanych z planowaniem sukcesyjnym oraz zabezpieczeniem interesów beneficjentów. Jednymi z istotnych elementów przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych przez fundację są kwestie podatkowe, w tym możliwość skorzystania ze zwolnień podatkowych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Przedmiotem sporu w jednej z ostatnich spraw stała się interpretacja art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, który przewiduje zwolnienie z opodatkowania dla fundacji rodzinnych, o ile nie prowadzą one działalności gospodarczej wykraczającej poza zakres wskazany w ustawie o fundacji rodzinnej. 

Sprzedaż nieruchomości w fundacji rodzinnej 

Sprawa dotyczyła fundacji rodzinnej, której celem statutowym było gromadzenie i pomnażanie majątku fundatora. Fundacja 1 października 2024 r. zawarła umowy przedwstępne dotyczące nabycia dwóch lokali mieszkalnych, które miały zostać w przyszłości wynajęte. Umowy przewidywały ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie prawa własności na rzecz fundacji rodzinnej. Zgodnie z deklaracjami fundacji, zakup nieruchomości miał charakter inwestycyjny – lokale miały być wynajmowane przez okres co najmniej 10 lat, a dopiero później rozważana była możliwość ich sprzedaży. Środki pozyskane z potencjalnej sprzedaży miały służyć realizacji kolejnych inwestycji. 

Wnioskodawca wskazywał, że fundacja nie nabywała nieruchomości wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży, a zatem nie będzie prowadziła działalności gospodarczej wykraczającej poza ramy określone w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Argumentował, że długoterminowy wynajem nieruchomości oraz brak obowiązku ich sprzedaży po określonym czasie wyklucza uznanie, iż doszło do nabycia wyłącznie w celu zbycia. W ocenie fundacji, taka struktura działania mieści się w granicach dozwolonej aktywności fundacji rodzinnej, a ewentualna sprzedaż nie powinna pozbawiać fundacji prawa do zwolnienia z podatku dochodowego. 

Co na to organ podatkowy – czy zwolnienie przysługuje? 

Organ podatkowy przyjął jednak odmienne stanowisko. W wydanej interpretacji z 17 stycznia 2025 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK stwierdzono, że sama możliwość przyszłej sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli miałaby nastąpić po dziesięciu latach, świadczy o tym, że fundacja nabyła lokale z zamiarem ich zbycia. Zdaniem organu, nie jest istotne, kiedy dokładnie dojdzie do transakcji – istotny jest sam zamiar, który został wskazany przez fundację już na etapie opisu stanu faktycznego. Wynajem nieruchomości przed sprzedażą nie wyklucza bowiem celu zbycia – może jedynie pełnić funkcję tymczasowego źródła przychodu, ale nie eliminuje intencji zbycia w przyszłości. 

W ocenie fiskusa, deklarowany najem ma charakter przejściowy i służy jedynie ochronie wartości inwestycji do momentu jej spieniężenia. Z tego względu działalność fundacji polegająca na takiej sprzedaży powinna zostać zakwalifikowana jako niedozwolona zgodnie z ustawą o fundacji rodzinnej, a dochód z tego tytułu – opodatkowany stawką 25 proc. CIT. 

Organ podkreślił również, że zgodnie z art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, fundacja może co do zasady prowadzić określone rodzaje działalności, w tym wynajem nieruchomości czy zbywanie mienia, ale tylko pod warunkiem, że dane składniki majątku nie zostały nabyte wyłącznie w celu ich dalszej sprzedaży. Jeżeli zatem z opisu stanu faktycznego wynika, że zarząd fundacji dopuszcza możliwość sprzedaży jako jeden z celów działania, fundacja przekracza dozwolony ustawowo zakres aktywności, co wyklucza zastosowanie zwolnienia z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. 

Spór pomiędzy fundacją a organem podatkowym unaocznia, jak istotne jest precyzyjne zaplanowanie działalności inwestycyjnej fundacji rodzinnej oraz sposób formułowania celów i strategii działania. W ocenie fiskusa kluczowe znaczenie ma nie tylko faktyczne przeznaczenie nabytych aktywów, ale również potencjalna deklaracja zamiaru ich zbycia – nawet jeśli miałby on zostać zrealizowany po wielu latach. Fundacje rodzinne powinny więc z dużą ostrożnością i rozwagą podchodzić do planowania transakcji nabycia i dalszego wykorzystania składników majątku, zwłaszcza jeśli chcą korzystać z preferencyjnych rozwiązań podatkowych. 

Wnioski – precyzja we wniosku kluczem do korzystnej interpretacji 

Jednakże opisana sprawa nie powinna być odczytywana jako dowód na niemożność sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną bez utraty prawa do zwolnienia z podatku. Kluczowym problemem była bowiem nie sama planowana sprzedaż, lecz sposób, w jaki wnioskodawca przedstawił stan faktyczny we wniosku o interpretację indywidualną. Deklarując możliwość sprzedaży nieruchomości – nawet po upływie wielu lat – wnioskodawca sam zasugerował istnienie zamiaru zbycia już na etapie nabycia. W efekcie organ podatkowy nie mógł przyjąć innej interpretacji niż ta, że nieruchomość została nabyta z zamiarem odsprzedaży. 

Dlatego główną lekcją płynącą z tej interpretacji nie jest ograniczenie wynikające z ustawy o fundacji rodzinnej, lecz potrzeba wyjątkowej ostrożności w formułowaniu wniosków o interpretację podatkową. Nieprecyzyjne lub zbyt otwarte przedstawienie celów fundacji może prowadzić do negatywnych konsekwencji podatkowych – nawet jeśli rzeczywista działalność fundacji nie narusza przepisów. Fundacje rodzinne, planując inwestycje, powinny zatem nie tylko odpowiednio kształtować swoje działania, ale też dbać o precyzyjne opisy w dokumentacji – zarówno wewnętrznej, jak i kierowanej do organów podatkowych. 

Praktyczne informacje o fundacji rodzinnej znajdziesz w kursie https://platforma.ikidp.pl/courses/jak-prowadzic-fundacje-rodzinna-podatki-rachunkowosc-dokumenty/ 

Autor

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny