Fundacja rodzinna a wynajem nieruchomości – bezpieczny model czy ryzyko podatkowe?

Fundacja rodzinna coraz częściej wykorzystywana jest jako narzędzie do zarządzania majątkiem, w tym nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem. Konstrukcja ta kusi przede wszystkim możliwością korzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych w określonym zakresie działalności. Jednocześnie jednak praktyka pokazuje, że wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną może generować istotne ryzyka podatkowe, zwłaszcza gdy działalność wykracza poza ustawowe ramy lub przybiera bardziej operacyjny charakter.

Dopuszczalność najmu w fundacji rodzinnej

Ustawa o fundacji rodzinnej wprost dopuszcza prowadzenie działalności polegającej na najmie, dzierżawie oraz udostępnianiu mienia na innej podstawie. Oznacza to, że inwestowanie w nieruchomości i ich wynajmowanie mieści się w podstawowym modelu funkcjonowania fundacji. Co istotne, przy spełnieniu określonych warunków przychody z takiej działalności mogą korzystać ze zwolnienia z CIT.

Kluczowe znaczenie ma jednak sposób prowadzenia tego najmu. Sama możliwość wynajmowania nieruchomości nie oznacza automatycznie pełnego bezpieczeństwa podatkowego. Granica między pasywnym zarządzaniem majątkiem a aktywną działalnością gospodarczą bywa bowiem cienka.

Fundacja rodzinna może stać się podatnikiem tzw. podatku minimalnego od przychodów z budynków. Obowiązek ten powstaje, jeżeli fundacja jest właścicielem budynków położonych w Polsce, ich łączna wartość przekracza 10 mln zł, a nieruchomości są wykorzystywane w celach komercyjnych tj. oddane w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Podatek ten wynosi 0,035% miesięcznie od podstawy opodatkowania, którą stanowi wartość początkowa budynków pomniejszona o kwotę 10 mln zł. Co istotne, przy ustalaniu podstawy uwzględnia się wyłącznie te nieruchomości, które są wykorzystywane w ramach umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Budynki używane na potrzeby własne fundacji lub udostępniane beneficjentom w celach prywatnych nie podlegają temu obciążeniu. W praktyce oznacza to, że nawet przy korzystaniu ze zwolnienia z CIT fundacja może być zobowiązana do zapłaty dodatkowego podatku, jeżeli skala inwestycji nieruchomościowych jest odpowiednio duża.

Zróżnicowane opodatkowanie w zależności od odbiorcy najmu

Jednym z najważniejszych źródeł ryzyka podatkowego jest to, komu fundacja wynajmuje nieruchomości. Wynajem na rzecz podmiotów niepowiązanych co do zasady mieści się w zakresie działalności objętej zwolnieniem z CIT. Sytuacja zmienia się jednak diametralnie w przypadku relacji wewnętrznych.

Wynajem nieruchomości na rzecz beneficjenta fundacji może skutkować opodatkowaniem po stronie fundacji stawką 15%, jako świadczenie na rzecz beneficjenta. Z kolei wynajem do podmiotów powiązanych w ramach działalności gospodarczej może prowadzić do opodatkowania przychodów stawką 19 %. Oznacza to, że struktura relacji pomiędzy fundacją, beneficjentami i innymi podmiotami powiązanymi ma kluczowe znaczenie dla oceny skutków podatkowych.

Szczególnie dużo kontrowersji budzi także najem krótkoterminowy, np. na doby lub tygodnie. Przepisy nie różnicują najmu ze względu na czas jego trwania, co teoretycznie pozwala uznać również najem krótkoterminowy za działalność objętą zwolnieniem z CIT. Organy podatkowe często prezentują jednak odmienne stanowisko, wskazując, że krótkoterminowe udostępnianie lokali może w rzeczywistości stanowić działalność o charakterze hotelarskim. W takim przypadku dochody z tej działalności nie korzystają ze zwolnienia i mogą podlegać opodatkowaniu stawką 25%.

Ryzyko to znacząco wzrasta, gdy fundacja oferuje dodatkowe usługi, takie jak sprzątanie, wyżywienie, obsługa rezerwacji czy bieżąca obsługa gości. Wówczas działalność przestaje mieć charakter pasywnego najmu i zaczyna przypominać działalność operacyjną.

Poza tym, bezpieczny model funkcjonowania fundacji rodzinnej w obszarze nieruchomości opiera się na pasywnym charakterze działalności. Fundacja powinna ograniczać się do udostępniania nieruchomości bez angażowania się w bieżącą obsługę najemców czy prowadzenie działalności usługowej. Ryzyko podatkowe pojawia się wtedy, gdy fundacja zaczyna pełnić funkcję operatora najmu, aktywnie zarządza rezerwacjami, oferuje dodatkowe świadczenia lub wchodzi w relacje gospodarcze z podmiotami powiązanymi. W takich przypadkach łatwo o przekroczenie granicy dopuszczalnej działalności i utratę zwolnienia z CIT.

Planując wykorzystanie fundacji rodzinnej do inwestycji w nieruchomości, konieczne jest kompleksowe podejście do kwestii podatkowych. Należy przeanalizować nie tylko możliwość skorzystania ze zwolnienia z CIT, ale również ryzyko wystąpienia podatku minimalnego od budynków, zasady opodatkowania świadczeń na rzecz beneficjentów oraz potencjalne skutki relacji z podmiotami powiązanymi. W wielu przypadkach rozważane jest również oddzielenie funkcji właścicielskiej od operacyjnej, np. poprzez powierzenie obsługi najmu zewnętrznemu podmiotowi. Takie rozwiązanie może ograniczyć ryzyko uznania działalności fundacji za operacyjną.

W realiach niejednolitej praktyki organów podatkowych i rozwijającego się orzecznictwa sądów administracyjnych, każda struktura powinna być analizowana indywidualnie, a w wielu przypadkach zasadne jest zabezpieczenie się poprzez uzyskanie interpretacji podatkowej.

Praktyczne informacje o fundacji rodzinnej znajdziesz w kursie https://platforma.ikidp.pl/courses/jak-prowadzic-fundacje-rodzinna-podatki-rachunkowosc-dokumenty/

Autor

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny