Fundacja rodzinna może prowadzić krótkoterminowy wynajem nieruchomości? Istotny wyrok WSA!

Fundacja rodzinna, jako instytucja mająca służyć długofalowej ochronie i zarządzaniu majątkiem rodzin, może korzystać z szeregu preferencji podatkowych – w tym ze zwolnienia z podatku CIT, pod warunkiem że prowadzi działalność zgodną z katalogiem zawartym w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Wśród wskazanych w przepisie dopuszczalnych form działalności znajduje się m.in. najem i dzierżawa nieruchomości. Praktyka organów podatkowych była jednak do tej pory niekorzystna dla fundacji rodzinnych, które planowały prowadzenie tzw. najmu krótkoterminowego, czyli udostępniania lokali na krótkie okresy – zazwyczaj turystycznie lub rekreacyjnie. Jak wygląda jednak ostatnie orzecznictwo w tym zakresie? 

Fundacja rodzinna i krótkoterminowy najem nieruchomości 

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 2024 r., sygn. I SA/Wr 807/24, to kolejny ważny krok w kierunku ugruntowania korzystnej dla fundacji rodzinnych wykładni przepisów dotyczących opodatkowania dochodów z najmu. Sąd uznał, że krótkoterminowy wynajem nieruchomości – w tym wynajem na doby, często w ramach działalności turystycznej – mieści się w katalogu dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnych, o której mowa w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. W konsekwencji przychody uzyskiwane z tego tytułu pozostają objęte zwolnieniem z podatku dochodowego od osób prawnych, przewidzianym w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Wyrok ten wpisuje się w pozytywną linię orzeczniczą – podobny pogląd wyraził już wcześniej WSA w Gdańsku w wyroku z 19 czerwca 2024 r., sygn. I SA/Gd 219/24. 

Wyrok WSA we Wrocławiu 

Przedmiotem skargi w tej sprawie była interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 września 2024 r. nr 0111-KDIB1-2.4010.448.2024.1.DP w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych. Fundatorem Fundacji jest osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlegająca w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia ich źródeł (nieograniczony obowiązek podatkowy). Celem działalności Fundacji, zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy o FR, jest gromadzenie mienia, zarządzanie nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą wskazaną w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR.  

W skład majątku Fundacji wchodzą m.in. lokale mieszkalne. Wnioskodawca uzyskuje dochody z tytułu przedmiotowych Apartamentów poprzez ich wynajmowanie na rzecz podmiotów innych niż beneficjent, fundator, podmiot powiązany z beneficjentem, fundatorem lub fundacją rodzinną. Najemcami apartamentów są podmioty niepowiązane w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. 

W tym stanie faktycznym zadano pytanie, czy najem krótkoterminowy Apartamentów mieści się w dozwolonej działalności Fundacji, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR i tym samym dochody Fundacji, osiągnięte z najmu krótkoterminowego apartamentów podmiotom niepowiązanym, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Zdaniem Fundacji, najem krótkoterminowy apartamentów mieści się w dozwolonej działalności fundacji, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR, a dochody osiągnięte z tytułu najmu krótkoterminowego apartamentów podmiotom niepowiązanym podlegają zwolnieniu na gruncie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.  

W interpretacji indywidualnej, DIKS nie zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, wskazując, że działalności polegającej na krótkoterminowym najmie apartamentów, nie można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR. Nie można również uznać jej za udostępnianie mienia fundacji do korzystania na innej podstawie. Strona złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, a sąd uznał skargę za zasadną. 

Treść tego wyroku wskazuje na istotną tendencję w sądowej interpretacji przepisów – sądy administracyjne skłaniają się ku stanowisku, że najem krótkoterminowy nie traci swojej cywilnoprawnej kwalifikacji jako najem, nawet jeśli umowy zawierane są na bardzo krótkie okresy i mają charakter rotacyjny. W uzasadnieniu wyroku WSA we Wrocławiu wskazano, że ustawa o fundacji rodzinnej nie rozróżnia między najmem długoterminowym a krótkoterminowym. Przepis pozwala fundacjom na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu lub dzierżawy nieruchomości – a więc każdej formy udostępnienia nieruchomości za wynagrodzeniem, która spełnia warunki określone w Kodeksie cywilnym. Oznacza to, że forma i długość najmu nie są rozstrzygające, o ile zachowana jest jego istota – tj. odpłatne udostępnienie rzeczy na czas oznaczony lub nieoznaczony. 

Wyrok WSA we Wrocławiu stanowi więc ważne wsparcie dla praktyki fundacji rodzinnych, które realizują swoją działalność gospodarczą poprzez udostępnianie apartamentów, domków letniskowych czy też innych nieruchomości w modelu krótkoterminowym. Dotychczas podatnicy działali w warunkach niepewności – obawiali się, że przychody z najmu na doby, choć spełniają ekonomiczne kryteria najmu, zostaną zakwestionowane przez organy jako działalność pozaustawowa, skutkująca utratą zwolnienia podatkowego. Orzeczenia WSA z Gdańska i Wrocławia wnoszą w tym zakresie większą jasność i bezpieczeństwo podatkowe – pokazują, że nawet najem krótkoterminowy, jeżeli nie obejmuje usług dodatkowych charakterystycznych dla branży hotelarskiej (np. wyżywienia, recepcji), mieści się w ustawowym katalogu działalności dopuszczalnej dla fundacji, a co za tym idzie – podlegają zwolnieniu. 

Omawiany wyrok jest o tyle istotny, że ukazuje odmienne od stanowiska organów podatkowych podejście sądu do fundacji rodzinnej jako narzędzia, które nie jest postrzegane jako wehikuł optymalizacyjny, ale przede wszystkim narzędzie zabezpieczenia majątku  
i realizowania dozwolonej ustawowo działalności gospodarczej. Ponadto wskazuje, iż ściśle określonego przez ustawę zakresu dopuszczalnej (zwolnionej z opodatkowania) działalności gospodarczej, którą może wykonywać fundacja rodzinna nie należy interpretować zawężająco skoro ustawodawca wymienił bardzo precyzyjnie jej przedmiot. 

Praktyczne informacje o fundacji rodzinnej znajdziesz w kursie https://platforma.ikidp.pl/courses/jak-prowadzic-fundacje-rodzinna-podatki-rachunkowosc-dokumenty/  

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny