Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej

Fundacja rodzinna, jako nowa instytucja prawna w polskim porządku prawnym od 2023 roku, została wprowadzona w celu ułatwienia sukcesji majątku i uregulowania sukcesji firm rodzinnych. Zasadniczo fundacja rodzinna nie powinna prowadzić działalności gospodarczej, poza enumeratywnie wymienionymi w ustawie wyjątkami. Pojawia się zatem pytanie – co pojawia się w tym katalogu i czy najem krótkoterminowy także może być przedmiotem działalności gospodarczej w fundacji rodzinnej? 

Fundacja rodzinna i najem 

Fundacja rodzinna może prowadzić tzw. działalność dozwoloną. W katalogu tej działalności ustawodawca wymienił m.in. najem, dzierżawę oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie prawnej. Oznacza to, że fundacja rodzinna wynajmująca swoje mienie może – przynajmniej teoretycznie – nie płacić podatku CIT od uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. W praktyce jednak sprawa nie jest tak jednoznaczna. Przepisy przewidują wyjątki od zwolnienia – przychody z najmu będą opodatkowane 19% stawką, jeśli: 

• najem dotyczy przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub składników majątku służących działalności beneficjenta, fundatora lub podmiotu z nimi powiązanego (udział co najmniej 5%); 

• mamy do czynienia ze świadczeniem na rzecz beneficjenta w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej lub ukrytym zyskiem – wówczas stawka podatku wynosi 15%. 

W pozostałych przypadkach przychody z najmu – zgodnie z ustawą – powinny korzystać ze zwolnienia. Problem pojawia się jednak na gruncie interpretacyjnym. 

Stanowiska organów 

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) zdaje się jednak tworzyć własne kryteria odróżniające „dozwolony najem” od „niedozwolonego”. W interpretacjach indywidualnych uznaje on bowiem, iż najem musi być zawarty na piśmie, powinien zawierać szczegółowe określenie praw i obowiązków stron, musi być poprzedzony podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego i kaucją zabezpieczającą, powinien być rozliczany cyklicznie, a także nie może dotyczyć różnych najemców w krótkich odstępach czasu. 

Brak któregokolwiek z tych warunków może – zdaniem organu – skutkować uznaniem, że fundacja prowadzi działalność inną niż najem, co w praktyce oznacza utratę zwolnienia i konieczność zapłaty podatku według stawki 25% jako działalności „niedozwolonej”. Dla przykładu, w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 19 grudnia 2023 r. (0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN) stwierdzono, że najem krótkoterminowy lokali nie mieści się w dopuszczalnym zakresie działalności fundacji rodzinnej, a więc nie może korzystać ze zwolnienia z CIT. 

Stanowisko organów podatkowych zakwestionował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. W wyroku z 19 czerwca 2024 r. (sygn. I SA/Gd 219/24) sąd jednoznacznie stwierdził, że krótkoterminowy nie jest odrębnie uregulowany w przepisach, a zatem stosuje się do niego ogólne przepisy Kodeksu cywilnego, a długość trwania najmu nie ma decydującego znaczenia dla jego kwalifikacji prawnej. Sąd wskazał przy tym, że brak jest podstaw, by uznawać, że tylko najem spełniający warunki formułowane przez Dyrektora KIS może korzystać ze zwolnienia. Sąd zauważył, że podejście fiskusa prowadzi do arbitralnego ograniczania zakresu działalności dozwolonej, co nie znajduje oparcia w przepisach ustawy. WSA podkreślił również, że z treści art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej nie wynika obowiązek zawierania umowy na dłuższy okres ani konieczność zachowania dodatkowych formalności. 

Mimo orzeczenia WSA, Minister Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 4538 utrzymał dotychczasowe podejście. W jego ocenie, fundacje rodzinne wynajmujące nieruchomości krótkoterminowo (np. na doby) nie mieszczą się w definicji działalności dozwolonej, co skutkuje opodatkowaniem dochodu. Minister podkreślił, że podejście fiskusa wynika z „analizy charakteru umów”, choć nie wskazał, z czego konkretnie wynika obowiązek spełnienia dodatkowych warunków. Jednocześnie zbagatelizował fakt, że najem krótkoterminowy stał się jedną z najczęstszych form korzystania z nieruchomości, także przez osoby prywatne i podmioty prowadzące działalność gospodarczą. 

Wskazania wymaga także, że w interpretacji indywidualnej z 21 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD), dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że jeśli fundacja rodzinna wynajmie mieszkanie innemu podatnikowi w ramach długoterminowego najmu, a ten zdecyduje się je dalej podnajmować w modelu najmu krótkoterminowego, fundacja nie zostanie obciążona podatkiem. W przeciwnym wypadku – gdyby sama prowadziła najem krótkoterminowy – będzie musiała zapłacić 25-procentowy CIT. Można zatem ocenić, że fundacje rodzinne w tym zakresie znalazły sposób na obejście niekorzystnych przepisów podatkowych. Stanowi to potwierdzenie, że planowane wniesienie majątku (w tym lokalu) do fundacji rodzinnej, a także kontynuacja najmu przez fundację, nie wywołają negatywnych skutków w CIT – m.in. w zakresie stosowania przepisów o podmiotach powiązanych oraz źródle przychodów. 

Reasumując, najem krótkoterminowy prowadzony przez fundację rodzinną stanowi obszar sporny w kontekście podatku dochodowego od osób prawnych. Organy podatkowe przyjmują restrykcyjne stanowisko, wyłączające tego typu działalność z zakresu objętego zwolnieniem z CIT, podczas gdy sądy administracyjne dopuszczają możliwość korzystania z preferencji podatkowych również w przypadku najmu krótkoterminowego. Z uwagi na ryzyko podatkowe, fundacje rodzinne planujące prowadzenie najmu krótkoterminowego powinny rozważyć uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej lub prowadzenie najmu w strukturze odrębnego podmiotu (np. spółki), aby uniknąć niepewności co do opodatkowania działalności fundacyjnej. 

Praktyczne informacje o fundacji rodzinnej znajdziesz w kursie https://platforma.ikidp.pl/courses/jak-prowadzic-fundacje-rodzinna-podatki-rachunkowosc-dokumenty/   

Autor

Redaktor prowadzący

Redaktor naczelny